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瑞银（UBS）在2026年4月底发布了一份针对中国房地产市场的投行研报，标题为：China Property: Signs of recovery or a false dawn?（中国房地产：复苏迹象还是虚假曙光？）
原文未公开，但很多财经媒体都总结了原文大意：https://www.moomoo.com/hans/news/post/68979209?level=1&data_ticket=1777859743645432
瑞银报告核心内容总结
核心观点： 瑞银明确指出，尽管近期一线城市二手房成交量自上个月起有所回升，挂牌量下降且房价趋于稳定，引发了市场关于楼市是否见底的讨论，但目前断言中国内地房地产市场已经真正复苏还为时过早（Premature / False Dawn） 。其核心逻辑在于：租金价格尚未出现实质性上涨 。在租金回报没有根本改善前，市场缺乏长期支撑。近期市场回暖的驱动因素： 瑞银通过对开发商、销售总监和房产中介的渠道调研发现，近期的复苏迹象主要由以下短期因素驱动：内地与香港楼市复苏的逻辑差异： 报告对比了香港市场，指出香港楼市自去年以来的复苏是建立在租金实际上涨 （主要得益于各项人才引进计划）以及美联储降息的基础上的。相比之下，内地一线城市（如北上广深）要复制这种轨迹的空间有限 ，因为这些城市目前落户或引进人才的门槛已经相对较低，缺乏新的大规模租房需求增量。具体的股票投资建议 （看看得了，仅供参考） ： 在当前的市场环境下，瑞银在内房股中相对偏好华润置地（01109.HK）和新城发展（01030.HK） ，理由是它们正在进行商业模式转型，且资产周转加快，有助于提升股东权益回报率（ROE）。在物管板块，瑞银看好华润万象生活（01209.HK） ，认为其未来五年第三方管理项目的增加将巩固其竞争优势。一是北京2026年4月的二手房成交套数是近5年的新高，上海是10年新高。 二是四月底沪深300的各家公司第一季度财报集体出炉，营收和利润比去年同期要好一些，有走出通缩的迹象。 但我的个人的观点跟瑞银一样，经济基本面没有根本的改善，人口数量和结构依然在恶化，租售比、房价收入比相较国际大城市的基准，楼市还未筑底。口罩后北京上海成交的大部分二手房都是价格在300万以下的刚需房，是房东通过降价、一批憋了好几年刚的不能再刚的需求买出来的（以价换量）。这种需求被集中释放后，后续是否有更多购买力进场还是存疑。 如果认真计算ROI，房地产其实并不是一个好的投资。每年的折旧加上资金的贷款利息和机会成本，每年如果没有涨5%左右，实际上就是亏的。进一步降息或者良好的物业维护能够降低这部分成本和折旧。但我国银行息差已经进入警戒线内，未来虽然还有些降息空间，但节奏不会太快。至于物业维护更是烂到没边，70年产权的房子住个20年就基本上破烂不堪，能保值就有鬼了：
