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论住宅问题

2021年10月31日

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房产税大规模试点要来了，今天来梳理一下我朝房地产市场是怎么建立起来的，所谓的土地财政模式是怎么回事，首先要从分税制改革说起
 
分税制改革
这其实是一个很庞大的话题，可以说是当下所有问题的起点，能说的东西很多，🐖沙皇当时为了推进改革发生了很多很有意思的事，但篇幅有限，稍微了解一下改革背景，重点是它是如何形成现在的土地财政模式的
 
背景说开了很（），简单来说，八十年代总设计师要求调整央地关系，指导思想就是大包干，现在有论文管这种方式叫做地方政府公司制，地方财政交够中央的，剩下的都是自己的。这样确实激发了地方政府招商引资发展经济的动力，但是1988-1993年左右中央的的财政收入占比已经很低了，甚至很多中央部委（据说还包括财政部）的工资发不出来，熟悉唐末史的朋友应该知道这意味着什么
 

论住宅问题

那就必须要改了，改革过程很艰辛，有兴趣自己查吧。改完效果立竿见影，中央拿到的财政收入明显增加（见图2），有钱就可以搞国家级别的规划建设了。但地方没钱了，很多师医公的工资发不出来（上面说过没改之前长安街部委没钱发工资），外加改革开放的大潮，很多公务员下海经商去了。
 
这是分税制改革造成的一个后果，地方财政变得捉襟见肘
 
怎么办呢？
 
城镇住房制度改革
1998年7月3日，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，要求1998年下半年起停止住房实物分配，逐步实行个人购买住房，发展住房金融，培育和规范住房交易市场
 
这个改革其实79年就开始搞试验性改革了，其中出过一些波折，但是住房的商品化改革就这么完成了
 
而且这还不是完全体，土地财政模式还差一样东西
土地招拍挂制度
我朝的土地本就是由party完全垄断的，这个制度就是传说中的卖地制度，不是说想买哪块就买哪块，我买哪块，你就只能买哪块，每次就放出一点，开发商还得抢，以至于土地出让金占到拿地成本的一半以上，房企最后卖房，把成本转嫁给买房者，买房者的钱大部分还都是从银行借的（尤其是2015年之后），信用派生出的货币又进一步推高了m2（虽然只是原因之一）
 
如果有心观察的话，上海中心城区里仍有很多田地；北京拥有全中国最多的高尔夫球场，同时期有30w人住在消防隐患极大的地下室中，至今北京现有的耕地+园地面积，是城市建成区面积的2.5倍；这两个城市每年获批的住宅用地面积（土地供应）连续十年下跌；再推荐一下《我们不是命中注定要住在拥挤的房子里》这篇文章
 

论住宅问题

 

这样就解决了地方政府缺钱的问题，以至于很多城市的土地出让金和财政支出之比高于100%，相当于买房人给当地体制内的财政供养人员发工资
论住宅问题
土地财政模式就这么被建立起来了，其实也是有好处的，很多城市过去十五年基础设施以及新城的高速发展就是因为大量货币通过这套模式流到地方政府手里，地方政府再去搞城市建设，才有了接近60%的城镇化率。
 
弊端就不用多说了，目前相当一部分改革基本都是要对土地财政开刀，阻力很大，但也不得不改
房产税
其他国家的房产税基本都是这几个特点：
– 税归地方
– 市场价作为税基
– 没有免征额度，交不起police会强制驱逐（尤其是美国）
 
重庆和上海目前的方案是这样的：
– 重庆只对豪宅收税
    – 当时黄老板还搞过城乡土地交易制度，以至于重庆的土地供应一直比较充足，房价一直涨的不狠，这可是，没多少平原的山城
– 上海是只对新房征税，2011年以后交易的
 
目测我朝的试验点肯定会有
– 浙江（杭州），这是共同富裕示范区
– 深圳，这个不用多说了
– 重庆可能性不大，上海应该会是试验地之一
– 北京肯定不会是试验点，试验进行的差不多后才会在北京实行
– 很可能没有免征额度，也许会根据子女数量设置免征额度
– 一切都是未知的
– 大概率年底前出方案，明年开始实行
历史上的几次房地产泡沫
比较出名的有这么几次：
– 美国佛罗里达1923-1926，经济繁荣，银根宽松，一场飓风直接搞瘫了
– 日本1986-1991，经济繁荣，广场协议，央行主动刺破泡沫（缩紧银根）
– 我朝海南1992-1993，特区试验，南巡讲话，最后搞成击鼓传花，被宏观政策一下打回原形（也算是主动刺破吧），潘十亿在泡沫破裂前成功逃顶，有了回京搞房地产的启动资金
– 美国2008年次贷危机，金融创新（房地美房利美，还有各种衍生品，影子银行），加息直接刺破泡沫
一些启示
– 房地产泡沫暴力出清90%会引发经济危机
– 泡沫的形成几乎都是因为经济繁荣、金融宽松
– 硬着陆的影响极为深刻
– 和我朝没有可比性，我朝的土地是国有的，当年的海南和今天的定位也完全不同了
论住宅问题
最后来看一看150多年前的一篇关于住房问题的文章
 
恩格斯在19世纪70年代跟别人在报纸上论战，1887年出了这些文章的合集单行本，名为《论住宅问题》。
 
普法战争结束后，德国的工业发展十分迅猛，各个工业区的工人阶级人数迅速膨胀，于是产生了住宅不够的问题，各路砖家叫兽开始在报纸上出谋划策，恩格斯看不过去，拿起键盘开喷
 
内容可以直接概括为批判小布尔乔亚和布尔乔亚给出的解决工人阶级住房问题的方案，这些方案里无不充斥着天真的小资产阶级基于道德的幻想。
 
比如蒲鲁东主义认为：“承租人对房东的关系，完全和雇佣工人对资本家的关系一样”
 
其实不然，房东和租客的矛盾古今中外都存在，不仅仅是在大工业时代存在。比如古罗马时代，许多贵族在罗马城持有大量房产，通过出租来获益，这种获利方式和类似中国古代的农地佃租模式。今天，中外城市的房屋租赁仍旧普遍属于佃租模式，财富只有转移、没有增加，房产持有者甚至和古代地主一样在丰年涨租，歉年依旧坚持收常平租。想没想到最近腾讯为部分在深圳的员工提供了租房补贴，一些房东得知此消息后选择涨房租？
 
论住宅问题
 
房东地主并没有产生任何社会价值，但却分得了整个社会生产的一大块蛋糕。
 
比如蒲鲁东主义还认为，只要去掉利息，房租就会降下来。
 
且不说一纸法律能不能真的废除掉利息，不会有阴阳合同或者黑市存在，即使真的能通过某种手段去除掉了利息，那“食利者也必定会自担风险把资本投入自己的工业企业或投入股份公司。资本家阶级从工人阶级那里夺走的剩余价值总额依然如旧，只是它的分配发生了变化，但是变化不大”
 
恩格斯还批判了某些资产阶级豢养的经济学家的观点：
 
其一，资本家出资为工人修建住宅。
 
这种做法在英国工业化进程中已经施行，但资本家的主要目的是改善城市卫生状况，避免霍乱、鼠疫一类的流行病威胁自身安全，倘若城市卫生得到保障，这种做法就会中止
 
其二，工人自助，即工人通过成立建筑协会、基金，以自建住房或提供贷款。
 
从先发国家英国的实践来看，协会的主要成员是小资产阶级，集资的主要目的是通过投机赚取暴利（和深房理是不是很像论住宅问题？）。恩格斯指出：“这种协会是以存在小宅子制为前提，但小宅子制只有乡下才有；而乡下的工人还没有充分发展到能自助的地步。”当然，在恩格斯时代，受制于住房制度和金融工具，建筑协会主要炒作的小宅子，对城市无产阶级住房（但是主要是营房制，可以理解为脏乱差的宿舍）的投机行为较少。有了现代金融，布尔乔亚们会搞出各式各样的玩法，比如房地美房利美，还有各种深房理
 
其三，政府帮助，包括的手段有：运用立法和行政手段干预；设立监督制度来保证建筑质量；政府出资兴建住房。
恩格斯认为国家没有能力也不愿意为住房短缺做出改变，国家作为统治阶级的工具，必然站在无产阶级的对立面，控制国家机器的阶层为维护自身利益，也必定通过欺骗性政策来掩饰真正的矛盾。
 
当然，根据宪法，我国是工人阶级领导的以工农联盟为基础的社会主义国家，统治阶级是广大人民群众，自然不存在这个问题，中大城市的公租房建设的如火如荼，解决了不少普通群众住有所居的需求（
 
同时，如果让工人们背上贷款，拥有了自己的房子，那么他们将会失去对资本家的议价能力，等同于失去了自由迁徙的权力。这段说的就很露骨了论住宅问题，让人民失去斗争意愿的最好的办法就是让他们成为小资产阶级。当你有了家庭，有了孩子，有了房贷，你就被（）掌握的死死的，不敢辞职，不敢闹事，为了维持家庭生活甚至连生病都不敢
 
恩格斯根据法国第二帝国时代巴黎经验，指出资产阶级解决住房问题的实质就是“欧斯曼计划”，即不解决矛盾而是转移矛盾。欧斯曼计划受城市改造（城市商业资本增长）驱动，迫使工人居住区和贫民区被强制性迁移到距离城市中心更远的街区（为什么一线城市这么热衷于修建地铁论住宅问题？）。因此，恩格斯认为，资本生产的聚集性必然造成城市住房短缺，欧斯曼计划只是让住房短缺从城市中心转移出去。
 
恩格斯肯定了城市住房的商品属性，同样会受到市场供求机制的影响，房屋价值必然会受到市场规律的作用。依靠市场的自发调节，供求关系只能缓解，不能解决。
 
真正的解决这个问题，恩格斯认为需要彻底的社会变革，需要消灭城乡二元对立，最重要的，无产阶级要砸碎枷锁，建立公有制社会

原文始发于微信公众号（老佘百分百）：论住宅问题

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1 评论

  1. ssy

    2021年11月5日 在 22:43
    •文章的作者

    涨价去库存忘了说了，简单总价一下
    2015－2017年出了一些众所周知的事情（事情发展到最后的结果是房价暴涨）的原因，本质上还是因为party为了解决当时的生产过剩而出台了一些改革措施（上次刺激政策是08年外需不振搞出的四万亿），比如为了摆脱房事而激活股市，推动人民币国际化，结果失败了（某些人里应外合做空我朝股市），清算失败原因（ab,wxh）而导致很多（）借着rmb国际化这个由头外逃，直接没了一万亿外汇，于是紧急搞出了811汇改阻止外逃，同时开始货币化棚改，希望用暴涨的房价留住（）们。一把手强硬的态度又导致了之后的毛衣站，能说的东西很多。
    总之，房价翻倍了
    2021年10月31日于公众号评论

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