Skip to the content
瑞银2026年5月8日发布的报告（标题：Expert call takeaway: are Shanghai and Shenzhen property prices bottoming?中国房地产：专家电话会议要点：上海与深圳房价是否已触底？）总结了与中原地产华东区及上海区总经理进行的专家电话会议要点，主要探讨了上海等一线城市的房地产市场动态。
1. 交易量回暖，需求呈现哑铃型
在政策放松（尤其是住房公积金贷款放宽，实际上降低了利率）的推动下，一线城市的二手房交易量已经出现回升 。
在上海市场，专家观察到一种哑铃型的市场反应 。一方面，受真正的自住需求驱动，对二手房以及老破小住宅的需求显著增加 。另一方面，高品质的豪宅也受到强烈关注，具备财务实力的买家为了进行资产配置，会选择性地购入稀缺资产
2. 市场情绪尚未全面复苏，各方保持谨慎
专家指出，大约一半的卖家在卖掉房产后会选择买房升级 。剩下的卖家则倾向于保持谨慎，他们要么在观望市场的发展，要么将卖房所得资金投入到其他投资中。
开发商的情况也类似：尽管4月份一手房销售有边际改善，但大多数开发商依然谨慎，重点放在清理库存上，而不是追求价格上涨 。
3. 买卖双方博弈与态度转变
一线城市二手房挂牌量有所下降，专家将此归结于自去年12月以来的高性价比房源已被逐渐消化，以及房东情绪的转变 。
随着市场变得更为活跃，一些房东提高了他们的挂牌价格，还有一些房东直接撤回了挂牌 。
然而，买家端并没有出现同样的情绪转变，买家依然对价格非常敏感，如果价格过高，他们干脆选择不买 。 4. 租房与购房趋势的变化
专家认为，过去十年建造的大量住房导致了供应过剩，这使得中国房地产市场呈现出“房价带动租金，而非租金决定房价”的动态特征 。
租金水平通常会随着房价的波动而调整，而不是根据租金回报率来为房屋估值 。
随着广泛的社会变化，年轻一代越来越不愿意承担房屋抵押贷款 ，特别是考虑到有些人预期未来可以继承父母的房产 。
关于社会租赁住房，专家强调它与商品房的角色有着根本区别，主要被视为满足短期基本住房需求的过渡性方案 。
二、4月金融数据 4月份的居民举债新增规模，无论是和去年同期比，还是和去年底比，都创下了历史新低（负增长）：
瑞银报告也解释了，所谓的楼市热起来是很少的局部地区，即使是局部地区，热起来也是局限在二手房市场。这说明什么？当一个人买入时，同时有另外一个人解套卖出，解套的有一半没再进场置换，反而存了起来：
为什么大家都不消费反而存款了呢，虽然是老生产谈的话题，但是数据更直观：
